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2018-10-15 18:08 来源:汉网

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喊你去泰国买房,不是坏而是很坏

2018-10-15 14:31:21来源:扬子晚报
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从思想上看,传统研究多集中于儒学、经学的讨论,缺乏深入论及诸子学说在秦汉的延续与融通。

主讲嘉宾 杨杨

最近这段时间,公众号上面突然冒出各种推荐泰国买房的广告,甚至有大V不辞辛苦亲自带团看房。

有不少粉丝给我留言,询问:泰国房产怎么样?值不值得投资?我还被拉入泰国置业群,一个下午800多条消息。在国内房价预期回调的背景下,这难道是下一个投资的风口?

石榴询财COO(首席运营官),资深媒体人,从业二十多年,专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力,擅长挖掘新闻背后的真相,穿透产品。

精彩观点

●买房,在我看来,无论国内,还是国外,逻辑都是一样的——时机和地段。

●在国内可以维持十年的装修,在泰国只能维持三四年,就要重新装修了,因为靠海边,气候原因。所以,为何大量泰国房产,都包租五年?套路就在这里。

●如果你钱不够多,什么都不懂,什么都不研究,对于泰国所有的认知仅凭那么几天跟团旅行,仅仅听大V和中介向你描述美好未来,一心想投资赚钱,听我一句,真不如在国内踏踏实实买买理财。

泰国房子便宜?不存在

为什么那么多大V和中介热衷于拉这个皮条?提成大约是总房款的10%,这个数字只少不多。也许有人不淡定了。

这几年,泰国房产特别火爆,但大陆人并不是第一拨投资客,日本人和香港人早就先嗅到了味道,之后是台湾人。

早些年,很多人考虑在国外买房,主要是为了资产配置分散风险。现在更多是捡便宜的心理,国内反正已经买不起了,索性在国外买个,既可以赚房租,也可以赚升值。

各路神仙在推广泰国房产的时候,主要强调环境好、距离近、政局稳、价格贱。其中,又以曼谷、芭提雅、清迈以及普吉岛的开发商承诺包租的酒店式公寓深受中国人的喜爱。

“不到50万元就可以拥有海景公寓,永久产权,微信转账就可以支付定金,拿着护照去泰国签合同,买房之后开发商包租返还每年房价8%的收益,同时泰国房价还会升值,也可以随时转手出售,稳赚不赔。”这样的广告宣传,看了怎能让人不心动,然而事实并没有这么美好。买房,在我看来,无论国内,还是国外,逻辑都是一样的——时机和地段。

我不知道,那些推荐你买泰国房子的人,说涨幅在8%-10%之间是哪里来的数据。就我从泰国最权威的房地产咨询公司CBRE得到的数据来看,2012-2016年是泰国房价飞涨的阶段,到了2017年已经出现放缓和两极分化的迹象。高端市场尤其是高档豪华住宅不断吸引外国投资,所以十几年间上涨幅度最高达300%。

这些区域就像是北京的二环三环,上海的浦东,地段非常好,中心湄南河岸,最高房价每平方米接近6万,金融中心是隆/沙吞区接近5万。而普通中低端住宅的需求量明显放缓,像曼谷周边素坤逸区每平方米4万元左右,去年以来房价已经出现回头。这个地区恰恰是中国人买房子非常集中的地段。

芭提雅和普吉岛有些地区价格已经很高了,以芭提雅北区为典型。

有些地方为什么那么便宜?你难道就不会看谷歌的街景地图?相信宣传海报,那就太天真了。“就目前看,这两个区域房价增值别想了,真涨了当个惊喜,没涨是意料之中”,这是业内人士的原话。泰国什么都缺,就是不缺地。

还有一个数据,那就是家庭平均收入。以曼谷为例,根据泰国国家统计署和国家旅游局联合统计给出的数据显示,2017年曼谷每户家庭平均每月收入为41002泰铢,折合人民币8000元。如果从房价收入比来看,曼谷的泡沫比北上深还大。

泰国租金高?不可能的

10%——这是很多人在广告上看到的泰国房产租金回报。

实话实说,泰国的租售比确实比国内高不少,特别是曼谷,大量的外来人口,加上2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次,使得泰国的租房群体十分庞大。但是,真正能够到你手上的租金并没有这么多。

税费方面,泰国的房产交易税新房为1%,维修基金为每平方米100元人民币。根据泰国法律,公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租,只能走中介,代理费先来一刀。很少有中介会在买房的时候告诉你,物业费很贵,有人会用“忽略不计”这个词,还有人会告诉你前5年免交,那5年以后呢?

目前曼谷新楼的物业管理费,一平方米9-16元人民币,50个平方米的公寓,一年下来物业费近万元。一旦物业公司出了问题或者倒闭,这间公寓就很可能会成为“烂尾服务房”。

我在推特里看过几个案例,中介明明将房子租出去了,但会和你说房子并没有出租。上法院?泰国政府对于中介没有法律约束,所以在泰国,中介处在强势地位。敢翻脸?老子不帮你租了,难道你自己飞去泰国打理?

根据三方机构的统计数据,2017年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%。有些号称地铁口的,其实距离地铁2公里远,穷人住不起,富人不愿意去,价格抬不上来。

芭提雅和普吉岛大多数公寓的租金回报在4.5%-6%之间,地势差的呢?只要距离旅游景区不那么近,一年租出去的时间也就三四个月。五年包租期结束之后,就等着空置吧,很多开发商账算得够精,早就把这五年的钱算在房价里面了。

另外,在国内可以维持十年的装修,在泰国只能维持三四年,就要重新装修了,因为靠海边,气候原因。所以,为何大量泰国房产,都包租五年?套路就在这里。

不相信?自己去看看那些附近已经交付的公寓淡季晚上的亮灯率,别去了泰国就被中介牵着鼻子走。想省路费?那就看看脸书和推特上那些公寓的长租价格!这些数据足够真实。

卖泰国的房子?做梦

有时候,你很难理解,那些被大V和中介吹的那么好的房子,泰国人为什么自己不买?怎么不见泰文宣传广告?

去年我在芭提雅度假,去了一公寓的售楼处,满眼都是中文介绍,售楼小姐国语说得那个溜,我差点以为回国了,这就是专门卖给中国人的房子。

泰国法律规定外国人是不能持有土地的,所以一栋公寓楼外国人的持有比例不能大于整栋总面积的49%。这种专门卖给外国人的楼盘,开发商会把对外价格订得非常高,利润靠它,再通过高额佣金让中介去拉人头,至于卖给泰国人的,打折处理。

这就是为什么,极少在国内看到,推荐泰国二手房的中介和大V,因为没有佣金可以拿呀!百分之十几不少了!换句话说,你都不买二手房,以后有人会买你的二手房吗?

“泰国人没买二手房的习惯”,这是我一位泰国朋友说的。泰国人自己买房,0首付,50年贷款,而且有钱也不买公寓,因为流动性极差。别墅超级便宜,400多平方米占地,300多平方米建筑面积,才一千万泰铢出头,折合人民币200万多一点。不少之前被忽悠到泰国投资买房的俄罗斯人,最近就在到处找接盘侠,只可惜……

我并不是要一竿子打死去泰国买房。如果你资产规模达到一定程度,通过海外置业分散风险,没问题的(优先考虑发达国家)。

如果你选择曼谷轻轨沿线,增值那是OK的。如果你准备日后去泰国养老,纯消费行为,顺带投资,那也是可以的。

如果你钱不够多,什么都不懂,什么都不研究,对于泰国所有的认知仅凭那么几天跟团旅行,仅仅听大V和中介向你描述美好未来,一心想投资赚钱,听我一句,真不如在国内踏踏实实买买理财。

从投资角度看泰国房产,已经在高点了,迟了。千万不要忽略政治因素,懂的自然懂,要对自己的血汗钱负责,要学会独立判断。这年头,就怕打着免费旗号的“热心人”。

责编:何洁

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